Arbeitsabläufe · Bestandsaufnahme
Bestandsaufnahme der Gebäudetechnik.Der Ablauf vor der GA-Nachrüstung.
Die GA-Bestandsaufnahme erfasst systematisch alle vorhandenen technischen Anlagen, ihre Steuerungen und ihre Schnittstellen, bevor eine Nachrüstung nach § 56 GModG geplant wird. Sie liefert die Datenbasis für GA-Grad, Funktionsliste und Datenpunktliste. Ergebnis ist eine Bestandsdokumentation mit Anlagenliste, Reglern, Feldgeräten und den vorhandenen offenen oder proprietären Schnittstellen. Ohne belastbare Bestandsaufnahme drohen Fehlmengen in der Ausschreibung und teure Nachträge.
Kurz beantwortet · Stand September 2026
01 Ablauf
Schritt für Schritt: so nehmen Sie den Bestand auf.
Auftrag und Ziel klären
Klären Sie zu Beginn, ob die Bestandsaufnahme auf eine Nachrüstung nach § 56 GModG, eine Sanierung oder eine reine Zustandsbewertung zielt. Das Ziel bestimmt den Detailgrad. Diese Grundlagenermittlung entspricht der Leistungsphase 1 der HOAI in der Anlagengruppe 8. Richtwert: bei einem mittleren Nichtwohngebäude einige Tage, stark abhängig von Größe und Aktenlage.
Unterlagen sichten
Sammeln Sie Bestandspläne, Anlagenschemata, Schaltpläne, Wartungsverträge und frühere Prüfberichte. Prüfen Sie das Baujahr der Regelungstechnik und frühere Umbauten. Fehlende Unterlagen notieren Sie als Lücke. Ein häufiger Fehler ist, sich allein auf alte Pläne zu verlassen, die den tatsächlichen Zustand nicht abbilden.
Anlagen vor Ort begehen
Begehen Sie die Technikzentralen, Schaltschränke und Verteiler. Erfassen Sie Heizung, Lüftung, Kälte, Sanitär, Beleuchtung und Verschattung mit Fabrikat, Typ und Zustand. Fotografieren Sie Typenschilder und Schaltschrankaufbauten. Sicherheitshinweis: Arbeiten in Schaltschränken nur durch eine elektrotechnisch befähigte Person.
Steuerungen und Regler aufnehmen
Dokumentieren Sie die vorhandene Automationsebene: DDC-Regler, SPS, Raumregler und Einzelraumsteuerungen. Halten Sie fest, welche Anlage autark läuft und welche auf eine Leitzentrale aufgeschaltet ist. Ohne diese Aufnahme lässt sich der GA-Grad im Bestand nicht bewerten.
Schnittstellen und Protokolle prüfen
Erfassen Sie die Kommunikationsprotokolle: BACnet, KNX, Modbus oder proprietäre Bussysteme. Proprietäre Schnittstellen sind ein häufiger Grund für teure Nachrüstungen, weil sie oft nur über den Hersteller erweiterbar sind. Notieren Sie geschlossene oder fehlende Schnittstellen als Risiko.
Zähler und Messstellen erfassen
Nehmen Sie vorhandene Energiezähler für Strom, Wärme, Gas und Wasser auf und prüfen Sie, ob sie ausgelesen werden können. Diese Angaben sind die Basis für ein späteres Energiemonitoring nach § 56 GModG.
Bewerten und dokumentieren
Fassen Sie den Ist-Zustand in einer Bestandsdokumentation zusammen: Anlagenliste, Ist-GA-Grad, offene Schnittstellen und Lücken. Dieses Ergebnis ist die Grundlage für Funktionsliste, Datenpunktliste und Ausschreibung.
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02 Unterlagen
Welche Unterlagen Sie brauchen und woher Sie sie bekommen.
| Unterlage | Wozu | Quelle |
|---|---|---|
| Bestandspläne TGA | Lage von Anlagen und Trassen | Bauakte, Betreiber, Planer |
| Anlagenschemata | Aufbau von Heizung, Lüftung, Kälte | Wartungsfirma, Errichter |
| Schaltpläne der Schränke | Verdrahtung und Regler | Elektroplaner, Schrankbauer |
| Wartungsverträge und Protokolle | Zustand und Historie | Betreiber, Facility Management |
| Vorhandene Datenpunktliste | Bereits aufgeschaltete Punkte | GA-Errichter, Leitzentrale |
03 Checkliste
Kurze Checkliste vor dem Abschluss der Aufnahme.
- Sind alle technischen Anlagen mit Fabrikat und Typ erfasst?
- Ist die Automationsebene je Anlage dokumentiert, also autark oder aufgeschaltet?
- Sind alle Kommunikationsprotokolle und proprietären Schnittstellen benannt?
- Sind vorhandene Energiezähler und ihre Auslesbarkeit erfasst?
- Sind fehlende Unterlagen ausdrücklich als Lücke markiert?
- Ist der Ist-GA-Grad grob eingeschätzt?
- Liegt eine fotodokumentierte Bestandsmappe vor?
04 Fragen
Häufige Fragen kurz beantwortet.
Wann lohnt sich eine förmliche GA-Bestandsaufnahme?
Vor jeder Nachrüstung oder Sanierung der Gebäudetechnik, spätestens wenn Sie die Pflicht nach § 56 GModG prüfen. Ohne belastbaren Ist-Zustand lassen sich GA-Grad, Funktionsliste und Kosten nicht seriös bestimmen.
Wer führt die Bestandsaufnahme durch?
In der Regel der Fachplaner für Technische Ausrüstung oder Gebäudeautomation, unterstützt vom Betreiber und der Wartungsfirma. Für Arbeiten in Schaltschränken ist eine elektrotechnisch befähigte Person nötig.
Wie hängt die Bestandsaufnahme mit dem GA-Grad zusammen?
Die Bestandsaufnahme liefert die Eingangsdaten für die Ermittlung des GA-Grades nach DIN EN ISO 52120-1. Erst wenn vorhandene Funktionen und Automationsgrad bekannt sind, lässt sich der Abstand zum geforderten Zielgrad berechnen.
Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29.07.2026; GModG-Infoportal des BBSR; Richtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD). Stand September 2026. Keine Rechtsberatung, maßgeblich ist der jeweilige Gesetzes- oder Normtext.
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